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手堅くて簡単な沖縄軍用地投資は不動産投資の王道かも

投稿日:2019年8月23日 更新日:

手堅くて簡単な沖縄軍用地投資は不動産投資の王道かも

 

今回は資産形成?という程ではないかもしれませんが、
超安定運用かつ、もしかしたら資産形成になるかも?
という沖縄軍用地についてのお話です。
いまひそかなブームになっているようですし、私自身も購入しているので体験談も交えてお話してみます。

(那覇空港国内線ターミナルより自衛隊基地を望む)

 

1.沖縄軍用地とは?

米軍基地や自衛隊の基地なんか売買できるの?
そう思うのが普通だと思います。
沖縄県にある米軍基地や自衛隊基地は軍用地と呼ばれており、その多くの土地が個人所有です。
それを日本国政府経由でアメリカ合衆国に賃貸している形となっていますが、個人の土地なので軍用地と言えども売買が可能という訳です。
なぜ個人の土地がという理由は、太平洋戦争の時からの関係で、と言えば沖縄という土地柄から想像は付くのではないでしょうか?

では、沖縄県以外の都道府県にある米軍基地や自衛隊基地などは購入できないのか?
と疑問に思いますが、戦争時、特に終戦時の状態が違うからできないのです。

沖縄は、個人の土地も含め強制的に没収され、その後、住民の努力によって土地自体は帰らないが権利は取り戻した。一方沖縄以外の土地は、もともと日本軍の基地など、個人所有以外の土地が利用された。

そういった違いがあるのです。

背景的な経緯や詳しいことは省きますが、詳しくは、沖縄県軍用地等地主会連合会のホームページに詳しく述べられていますので、ご興味のある方はご参考にされて下さい。

よって、沖縄の軍用地は個人所有の土地なので、米軍基地とは言え売買が可能になる訳です。(といっても、近づくこともできなければ、その土地になにか建物を建てることもできませんが)

 

 

2.軍用地投資がなぜ注目されるの?

①メリット
メリットは、一般的な不動産投資でのデメリットがない!
というのがメリットでしょうか。

以前、このブログでも書きましたが、(こちらを参照ねがいます
不動産投資にまつわるデメリットがほとんど見当たらないということです。
マンション投資に比べ、建屋や付帯設備の劣化がありませんから、
やれクーラーが故障した、水漏れが起きた、などなどそんな面倒ことは一切ありません。
まあ、土地なので当たり前ですが。

さらに良いのは、借主が日本国ですから、大家にとってとても恐ろしい、
家賃の未払い、夜逃げによる踏み倒し、住民間トラブル、不慮の最悪の事態などはありません。

そして一番のメリットは
借地料が毎年1%程度上昇し、また、倍率と呼ばれる土地価格も上昇しており、
インカムゲイン・キャピタルゲインの両方が期待できるということです。
ただし、今後もずっと上昇を続けるかは不明ですが。
しかしながら少なくとも過去に鈍化こそあれ低下したことは無いようですので、当分は心配ないかと思います。

マンション経営のように近くに新しいマンションが次々と建ちライバルが増えたとか、
古くなってきたので、家賃を下げないと店子さんが入らない!
そんな心配がなく、それどころか毎年借地料が上昇します。
既存借地料に対しての毎年上昇なので、複利で上昇します。

ここで軍用地の土地値の計算ですが、
こんな方程式で成り立っています。

売買価格 = 年間借地料 × 倍率

年間借地料が1[%/年]上昇し、さらに倍率も上昇しています。
よって、債券のように毎年値上がりする借地料を頂き、かつ売却時には倍率が上昇した分だけ売買価格が上昇しているので、売却益が期待できる。
それが、沖縄軍用地投資の魅力ということになります。

例題ですが、
土地の年間賃料が100,000[円/年]
倍率が50[倍]
ならば、土地の購入価格は
100,000[円/年] × 50[倍] = 5,000,000円
となります。

倍率は人気のある土地は高くなります。
各キャンプ地だと50倍前後
嘉手納基地弾薬庫だと50倍台
嘉手納基地や航空自衛隊那覇基地などは60倍台
そんなイメージでしょうか。

あと、この価格に不動産取引手数料・登記費用・各種税金などが必要となります。

②デメリット
あまり見当たりませんが、不動産投資に付き物の
空室リスクに相当する、軍用地返還でしょうか。
なので、最初の購入時によく考える必要があります。
重要拠点である、嘉手納基地の土地なら返還リスクはないと考えてもよさそうですが、
いま話題の普天間基地の土地を購入するのは勇気がいりますよね。
ただ、普天間基地は基地移転後の跡地利用活用時の土地価格上昇を見越して、
価格が上昇している現象が起きているようですが・・・。

 

 

3.どうやって軍用地をみつけるの?

どうやって物件を見つけるのかと言うことですが、大きく分けて以下の3つのパターンだと思います。

①新聞広告
沖縄の新聞には広告欄に、軍用地売ります!
の広告が出ています。
不動産屋さんを通す物や、個人間売買みたいな物も掲載されています。
ただし、いきなりこの分野からの取引は、軍用地取引の経験が豊富でないと
不安かと思います。

また、沖縄県以外の方だと、沖縄の新聞社の新聞を購入するのはなかなか困難ですね。
(デジタル版の購読は沖縄県以外でも可能なようですが、3千円/月以上も出す必要はないような・・・)

②沖縄の不動産屋さんのホームページ
沖縄軍用地と検索すると、すぐに何社かヒットします。
とまとハウジングさんや、開南コーポレーションさんなどです。

そこのホームページから、メールマガジン登録をして、
ひたすら物件が公開するのを待つ
これが、沖縄県在住以外の方の王道ではないでしょうか。
私もいつもこの方法です。

③その他
不動産屋さんへの直接訪問
これは県外在住者にはなかなかきついのでは。

地場の不動産情報サイトを活用
「うちなーらいふ」さんなど地元の不動産サイトから探す手もありますが、
一般住宅の情報サイトなので、物件数が多くなかなか探すのが大変です。

 

4.購入者になるには

3-②のような地元不動産屋さんのメルマガに登録すると、売物が出ると物件情報の概略とともにメールが届きます。

(とまとハウジングさんホームページより引用させて頂きました)

とまとハウジングさんの場合は、夕方に新着情報のメルマガが届き、翌日の朝9時からの電話受付となります。
開南コーポレーションさんの場合は、メールフォームからの問い合わせ受付となります。

とまとハウジングさんの場合だと
受付開始の9時と同時に電話しても、ずっとお話中。
30分後くらいに、やっと繋がっても
もう締め切りました状態となります。
超人気グループのコンサートチケット状態ですね。
もしも運よく電話が繋がると、
購入の候補者(あくまでまだ候補者です)となります。

開南コーポレーションさんの場合は
メールから物件情報ページに飛んで、自分の情報を入力して
ひたすら順番を待ちます。
自分の順番の前で、購入者が決まれば、連絡は来ません。
連絡が来たら、購入の候補者(あくまでまだ候補者です)となります。

軍用地売買は超人気なので、どちらも瞬間蒸発です。

激しい競争に打ち勝ち(ちょっと大袈裟)晴れて購入の候補者となったら
買付証明書を提出して、購入の権利者になれるかの報告を待ちます。

ここからは予想ですが、
候補者を数名選び、不動産屋さんと売却希望者さんとで
どの候補者に売るかを相談して、購入の権利者が決まるのだと思います。
選定条件としては、連絡受付順? 現金orローン? 沖縄県民orその県?
いろいろだと思いますが、一番は、やはりスピードだと思います。

すなわち、受付順かつ、キャッシュor銀行ローンを活用するか?

売り手の方が、すぐにでも現金が欲しいと言う方なら、
やはり、これから銀行に相談してローンを申請して、許可が出るまで待って・・・。
という方より、キャッシュで購入しますよ。
と言う方を、購入権利者が選ぶのは、当然だと思います。

 

 

5.実際の取引

これはいたって簡単です。
普通の不動産取引と一緒です。
極論言ったら、沖縄県外の方は、現地に行かなくても郵送でもできるそうです。
私は、不動産屋さんのスタッフの方々にもお会いして進めたかったし、現地も確認したかったので沖縄に飛びました。もちろん、旅費は経費扱いになりますので、ANAミリオンマイラーを目指す私にとっては願ったりかなったりです。

今回の取引は、とまとハウジングさんでお願いしました。
女性の多い会社で、社長さんも女性の方。
お店はとても明るい雰囲気で、ネコちゃんがお出迎えしてくれます。

取引実績も多いので、スタッフの方も軍用地売買には精通しており、
わからないことなども、とても詳しく、わかりやすく説明して頂けます。

取引自体は、不動産取引にはお決まりの

重要事項説明書をご説明頂き、
各種書類に捺印し、
いっしょに歩いて数分の銀行に出向き、
司法書士さんと、銀行員さんと、とまとハウジングのスタッフさんとで
抵当権の抹消や、購入代金・賃貸料や税金の日割精算など金銭のやり取りをして終了です。

少し違うところと言えば、軍用地等地主会への入会があるくらいでしょうか?
この会への入会は任意ですが、私は入会しています。
この会は、店子である国との賃貸料の交渉や集金配布、お金の融資もしてくれる活動をしています。
沖縄の土地を買わせていただいているとの気持ちもあって、入会させてもらっています。

あとは、登記が完了すれば、登記識別情報通知が送られてきて終了です。

(こんなのがきます:登記識別情報通知)

そうそう、不動産取得税の徴収は待っています(涙)

 

6.感想

沖縄軍用地の購入は、欲しい物件(欲しい基地とその基地内の場所)をひたすら待って、売物が出たら、不動産屋と連絡を取り、運よく連絡が取れさえすれば、あとは軍用地と言えども、普通の不動産取引と同じで、極々簡単なもの。
そんな感想です。

すなわち、取引自体より、ともかく購入するための権利を得ることが難しいです。

利回りは場所にもよりますが、最近の倍率高騰もあって、決して良いものではなくなってきていますが、超が付くほどの低リスクで運用ができる安心安全な投資先なのではないでしょうか。

今回購入したのは那覇空港に隣接する自衛隊の基地です。
(本当は自衛隊基地より、米軍基地狙いなのですが、ちょっと浮気です)
現金購入なので賃貸料はすべて実入りとなりますが、2[%/年]を切ってしまう程の低いものです。

銀行で融資を受けての投資では、逆ザヤになる可能性があるほど倍率の値上がりが進んでいますので、今後、さらに上昇を続けるのかはわかりませんが、銀行に預けて置くよりはいいか!
くらいの気持ちで、今後も沖縄軍用地投資を続けて行こうと思っています。

今回購入した土地(かまぼこ屋根の一番手前の格納庫付近)

 

7.最後に

最後に、とても参考になる図書がありますのでご紹介します。

この一冊があれば、沖縄軍用地の背景から取引のポイント、資金調達から運用方法まで網羅されています。初めての方もこれから買い増しをご検討の方も、是非ご一読されたらと思います。

私はkindle版を購入させていただきましたよ。

 

 

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