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不動産投資 投資

不動産投資の最初の意思決定

投稿日:2018年12月7日 更新日:

今日は不動産投資のお話です。
不動産投資といっても大金持ち、地主、大手デベロッパーの投資スタイルではなく、
あくまでサラリーマンとしての投資としてのお話です。

私も不動産投資を実践していますが、始めた頃はいまほどの不動産投資ブームではなく、
賃貸経営なんて、地主とかが税金対策とかでやるのもので、
そんなんサラリーマンがするの?
という時代でした。

なのでまだまだあまり情報とかはなく、いろいろ試行錯誤でしたが、
最初に決めたことがあります。

それは、
・全室空室になってもローンが払えるか?
(給料から生活費を差し引いて、または貯金の切崩しで)
・最悪手放しても、自己資金で清算できるか?
(この物件がデフォルトした場合でも、自分はデフォルトしない)
・本業に支障が出ない投資方法か?
(休日活用のみで)
・ちゃんとした資産になるか?
(最終的にプラス)
・やってて楽しいか?
(自分への投資、勉強になるか)

きっとサラリーマンのみなんさんも、ほぼ同様の考え方ではないでしょうか?
なかには不動産投資で生きていくから本業はもう適当でいいんだ。
とか
不動産投資でひと山当てるから大きなリスクは覚悟の上だ!
という方もお見えとは思いますが、そういう考え方ももちろんアリなので、
それはそれとして、

家族があり本業がダメになったら
生活が成り立たない、という方は私と同じような考えだと思います。

これらを踏まえ、簡単に不動産投資の概要をお話しながら
サラリーマンが目指す不動産投資のお話を進めますね。

まず今日のテーマは

[1]不動産投資の最初の意思決定

です。

1.毎月の家賃を楽しむ
2.将来の資産を増やす

大きく分けてこのふたつのどちらを取るかです。

1.毎月の家賃を楽しむ

毎月の収入がたくさん欲しいなら、頭金をどれだけ入れるかにもよりますが、
大きな物件を、長期のローンを組んで、毎月の返済を少なくし、
毎月の家賃収入をたくさん得る方法となります。

ただしですが、この方法は返済期間が長くなるため
金利変動リスクや老朽化リスクなど、リスク項目が多くなり大きなリスクを取る戦術となります。
サラリーマンには危険性が高い方法ではないでしょうか。

先日世間を騒がせた、スル〇銀行や、シェアハウスの投資モデルに似ているやり方です。
まあ、似ているといっても、あのバカ高い金利では、
仮にうまく行ったとしても、
毎月の家賃収入を楽しめたかは不明ですが。

ただし、物件を買って、毎月のたくさんの家賃収入を得て、古くなる前にスパっと売り払う。
このスキームがうまく行けばいい戦術ではあります。
事前に税金・ローンなどを含めて最終的に資産(この場合はキャッシュフロー)がプラスになるのかを
よく見極める必要がありますが、上手く行けば魅力ある投資方法です。

ですがサラリーマンとしての本業がとても忙しい方には
私はあまりお勧めできません。
きっと本業が疎かになるし、精神的にもきっとキツイです。

私の考えではこの投資方法は、
ある程度経験があって、資産もある方
または、サラリーマンを辞めてでも不動産投資で食べていくぞ!
というチャレンジ精神旺盛な方向きではないでしょうか?

2.将来の資産を増やす

こちらは、私が実践している投資方法です。
見込んだ賃料の80~90%くらいのローン返済額を設定しましす。
かつローン期間は10年程度としで短く設定しました。

もちろん、全室空室となった場合でも返済可能な金額しかローンは組みません。

このやり方で複数の不動産を保有していますが、
実際は毎年の損益は極々わずかな利益か、赤字な状態ですね。
(給料から捻出している)
運営としてはそんな感じです。

なので残念ながら、私は不動産投資の指南本とかは執筆できません。

「持ち出し上等! ちょっと赤字だけど、みんな不動産投資をやりましょう!」

なんて本は誰も買ってくれませんからね。

その代わり、ローン期間が短いので返済は早いです。
そして、ローンが終わった物件はお楽しみが大きいです。
10年なんとか凌げば自分のもの。
家賃収入はまるまる懐に入ります。
(税金・修繕費はプールする必要はありますが)

また、途中で売却しても物件の老朽化の進行は少ないので、
割と高い値段で売却できます。

おおまかに言えば、購入価格と売却価格の差(値落ち分)より、
たくさん返済が終わっていれば、その分が利益となります。

例えば
頭金1,000万円で
1億円で買った物件が
5年後に8,000万円で売れたとして
ローン残高が6,000万円とします。
(税金やその他登録料などは考慮せず)

すると、5年間で
1,000万円の儲けですよね。

超ザックリな計算ですが、
年2%くらいの利回りですね。

もっと上手くやっている方はたくさんお見えですが、
私はヘタクソでしたので、実際はそんなもんでした。
やはり、不動産投資の指南本は書けません。

ネットで2%なら、やはり超低リスクなアメリカ国債を買った方がいいかもしれませんね。

ただし、インフレとなり、金利上昇局面のとなると、
現物の不動産の方が魅力なのかもしれませんね。

なので、私の不動産投資は、
不動産投資で大儲けするぞ!
ではなく、分散投資先のひとつです。

今日は、不動産投資の最初の意思決定
というお話をしました。
不動産投資の戦略という意味では最初の意思決定となりますが、
それ以前に、そのときの世界の状況

・インフレかデフレか
借入金利が高いor低い
・景気循環のなか、不動産投資が活況な時期か、低調な時期か
買い手のライバルが多い少ない(売り物がダブついているor売り物がない)

なども忘れずに見極めたうえで、
不動産投資をすべきか、しないべきか
を考えてから安全にスタートしてくださいね。
 

 

 

 

不動産投資のリスク

不動産投資のリスクヘッジ

億り人になった投資戦略を大公開(イントロ編)

分散投資(国際分散、銘柄分散、時間分散(長期積立投資))(戦略①)

配当金の再投資(複利効果を得る)(戦略②)

株価が買値の倍になったら半分売る(戦略③)


-不動産投資, 投資

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