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不動産投資 投資

不動産投資のリスク

投稿日:2018年12月7日 更新日:

今日は不動産投資のリスクの話です。
このリスクを負ってもいい
という方のみ不動産投資をお勧めします。

いろんな宣伝で、
簡単に始められて、資産形成ができで、将来は悠々自適!

そんな謳い文句をよく目にしますが、
その陰に潜むリスクがとてもい多いのが不動産投資です。

ざっとリスク項目を挙げながら、すこし解説を加えてみますね。

[2]不動産投資のリスク

①空室リスク
言わずと知れた空室リスク。
立地・物件の性格・価格設定を間違うと
このリスクが発生します。

②自殺・犯罪リスク
これ悲惨です。
一室の区分所有の場合は、次の募集では事故物件として扱われて
家賃を値引きした形となります。
なので、下手をすると、すぐに次の入居者が決まったとしても
もしかしたら、毎月の返済が赤字になる可能性が大きいです。
(通常の70~80%の募集金額となってしまいます)

一棟の場合は、募集の家賃下落は区分と同じですが、他の入居者さんに影響が出ます。
自殺程度ならいいですが、殺人事件とかが発生してしまうと、
連鎖退去は必至です。

③火災リスク
区分所有の場合は全滅です。
もちろん火災保険は適用されます。
もしかしたら、もうけが出るかもです。
しかし、いろんな処理が大変です。
管理会社(不動産屋)・入居者さん・ご近所さん・保険会社・消防・警察・その他行政
とのお話や交渉が待っています。
サラリーマンを続けながらだと、とても大変ですし、
不幸にも焼死者が発生してしまうと②と同様にもなります。

④自然災害リスク
防ぎようがありません。
これは保険とか、購入時の立地確認で十分に吟味して投資をするしかありません。
建物が全壊と判定されたら
区分の場合は、マンション組合との話し合いですったもんだします。
一棟の場合は、地震保険で一部は賄えますが、大損は必至です。
新しいマンションを自力で建てられればいいですが。

半壊と判定されたら
区分の場合は建替えか、補修かでマンション組合で話し合いが続きます。
余程の富裕層の方々のマンションでない限り、建替えの判断はされないでしょうね。
一棟の場合は、経営者の判断となります。
修繕程度で復旧できればいいですが・・・。
半壊と判断された場合の保険金は進めの涙と思ってください。

⑤物件リスク(違法建築・手抜き工事)
買ってみたら違法建築物件だった。
とか、手抜き工事物件で修繕費がかさんで仕方ない!

不動産屋さんを通しての物件でも、
個人間取引だと、瑕疵担保責任は問えない、
または、そういう契約、となることが多いので
しっかりした目利きが必要となりますが、
不動産投資初トライ!
という方には、言い方は悪いですが
騙されてしまうことは多いと思います。

⑥老朽化リスク
利回りがいいから
と、飛びつくと老朽化により
家賃収入より修繕費が大きくなり
大赤字!
なんてことになりかねません。
DIYが得意な方はいいですが、
普通のサラリーマンではきっと手に負えません。
ましてや遠方物件だったら・・・。
背筋が寒くなります。

⑦入居者リスク
最近流行りの迷惑な輩が間違って入居してしまうと
とても面倒なことになります。
・家賃滞納
・ゴミ出しがめちゃくちゃ
・騒ぐ
・暴言、暴力
などなど

事前に入居者の属性や保証人などチェックはしますが、
こればかりはわかりませんからね。

空室が続き、入居者を急ぐあまりチェックを甘くすると
大変なことになります。

⑧不動産会社リスク
まじめにやらない。
客付けをお願いしても、当て馬部屋につかう。
いろいろごまかす。
退去時の清掃や修繕とかを
えっ?
というくらい水増しする。
わたしは経験がありませんが、
世の中にはあるそうです。

⑨金利変動リスク
変動金利でローンを組んだ時の一番のリスクではないでしょうか。
大型物件を長期、かつ金利の安さに目が眩み
変動金利でローンを組む。

そんな状況でインフレが進んだら・・・。

即破綻です。

いまの時代、不動産投資利回りは
最終の手取りでとても良くても、3%程度ではないでしょうか。

この状態で金利が1%、2%となったら・・・。
火を見るよりも明らかです。

増してや、長い長い返済期間です。
この先30年、なにが起こるかわかりません。

事実30年前、私が社会人になったときの
社内住宅預金金利は8%
社内普通預金金利は6%でした。
(あの時代はよかったな~。)

余談ですが、あの時代の金利のことを、
プロの金融マンは
ミラクルエイトと呼ぶそうです。

その時代はいまから30年ほど前です。
またその波が来ないとも限りません。

有名な不動産投資家の多くは、
確かに不動産資産はたくさん持ってお見えです。
家賃収入額も凄いです。
でも、毎月のローン返済額も凄いんです。
で、多くの方が低金利ローンである変動金利。

もしもインフレが進むと、名のある不動産投資家の方も
表舞台から姿を消す方が続々と発生すると思われます。

今日ここに挙げたのは代表的なリスクですが、
サラリーマンを続けながら不動産投資を始めたい方は
よくよく考えて、始められることをお勧めします。

 

 

 

 

不動産投資のリスクヘッジ
の記事はこちらから

不動産投資のリスクヘッジ


 

不動産投資の最初の意思決定

億り人になった投資戦略を大公開(イントロ編)

分散投資(国際分散、銘柄分散、時間分散(長期積立投資))(戦略①)

配当金の再投資(複利効果を得る)(戦略②)

株価が買値の倍になったら半分売る(戦略③)


-不動産投資, 投資

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  1. […] 以前、このブログでも書きましたが、(こちらを参照ねがいます) 不動産投資にまつわるデメリットがほとんど見当たらないということです。 マンション投資に比べ、建屋や付帯設備 […]

  2. […] 以前、このブログでも書きましたが、(こちらを参照ねがいます) 不動産投資にまつわるデメリットがほとんど見当たらないということです。 マンション投資に比べ、建屋や付帯設備 […]

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