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不動産投資 投資

不動産投資のリスクヘッジ

投稿日:2018年12月13日 更新日:

先日は不動産投資のリスクの話をしましたがので、
今日はそのリスクをどうヘッジするかのお話です。

〔2〕不動産投資のリスク
の記事はこちら

不動産投資のリスク

番号は不動産投資のリスクの記事と同じですので、
比較してみてくださいね。

 

〔3〕不動産投資のリスクヘッジ

①空室リスク
一棟物件、区分所有物件、共通ですが

「駅に近い、駅から遠いなら駐車場完備など客付けに有利な物件を選ぶ」

そもそも借りてくれるお客さんがいない地域の物件は買うべきではありません。
もちろん戦略で、そういった地域の安い物件を選ぶ戦略もあります。
例えば、老人や生活保護者向けには、駅からは遠くても入居者さんが入る場合はありますからね。
でも、本業を大切にするサラリーマンは選ばない方が得策です。
客付けに苦労が伴います。

やはり人が住んで便利に思える土地、すなわち駅に近く、ショッピングセンターなど
食の買い物が便利で、学校など教育施設が充実している地域なら間違いないでしょう。

「最低限の設備が整っている物件を選ぶ」
これに限ります。
当たり前の話なんですが、「買い在りき」と気持ちが高ぶっているときは、
いろんなバイアスが掛かり要注意です。
きっと大丈夫だろう!
と思って物件を購入した後、
大丈夫じゃなかったと泣きを見る可能性大です。

バス・トイレ・洗面のいわゆる3点セット物件は苦しいです。
また、洗濯機置き場が室内にないと特に女性には厳しいです。
東京のように周辺のライバル物件の家賃が高く、
3点セットなので激安にします!
という戦略もありですが、地方だとこれらのハード面がそろっていても、
そもそも家賃が安いので
ただ同然の家賃設定にしないとなかなか決まりません。

田舎だと、ただ同然にしても、ライバル物件との差額が小さいので、
ハードの優れた物件に流れてしまいます。
また、そういった地域はほぼ同時期に建てられた物件が多く、
ハード面でも似たような物件なので
ひとつの物件が価格を下げると、その地域の他の物件も追従し価格破壊が起こり
ますます家賃が下がり、競争力の無い物件は更に苦しくなるという
悪のスパイラルに陥ります。

結果、価格設定で競争力を持たせられる物件を選ぶことが
最低必要条件と考えていいと思います。

 
②自殺・犯罪リスク
こればかりはどうしようもありません。
私にもアイデアはありません。
昔は、大家さんとの人間関係で、悩み相談とか、事前に兆候をキャッチして防止するとか
浪花節的なところもあったかもしれませんが、
いまはそんなことしたら、かえってウザいとか嫌がられるでしょうからね。

こちらも一棟物件、区分所有物件、ともに発生するリスクですね。
犯罪の場合の一棟物件への影響はとても大きくなります。
都会はそれでも安ければいい という入居者(事故物件ねらい)もいますが、
田舎の場合は更地にして再建築するか、お化け屋敷物件になるか・・・。
地主の物件ならいいですが、サラリーマン投資家だと恐ろしいですね。

 
③火災リスク
火災保険にしっかり入る。
入居者さんにも入ってもらう。
耐火性・不燃性・難燃性の構造の物件を買う。
とかでしょうか。
いづれにしても火災は家財からの延焼ですから、どうしようもありません。
やはり保険は万全にしておくしかなさそうです。
最低でも、入居者さんで喫煙者は、入居拒否にしましょう。

区分所有物件の場合なら全滅。
一棟物件で木造中古も全滅の可能性大。
保険に頼るしかないですね。

新築するなら、耐火度を上げた物件を建築するしかないですが
コストは確実に上がります。

 
④自然災害リスク
これも防ぎようがありません。
購入時の立地確認で十分に吟味して投資をするしかありません。

まずは地形・地名から大体は推測できます。
崖地や川沿い海沿いは避けるべきでしょう。
海河川から遠くても、海抜ゼロメートル地帯は避けるべきです。

地名に”水”や”谷”または、”沼”のような”サンズイ”の付くところなどもしっかり調べた方がいいです。
傾斜地だと、盛土か切土かも見分けましょう。

近所のお年寄りに聞くという手もありますが、所詮50年くらいしかわからなので、
図書館などに出向き、古い地図を見たりしておおよその目星を付け
最後には地盤調査をして最終判断にしたいです。

区分所有物件の場合は、地盤調査までは難しいですが、
一棟物件にチャレンジするのなら、やっておくべきものだと思います。

地盤調査にはボーリング調査やSS試験とかの方法があります。
ボーリング調査は1本1万円程度、SS試験は5万円程度だったと思います。
(諸費用別)

ただし、売主さんが地盤調査を認めてくれればですが・・・。

「費用はこちら持ち、調査結果は売主さんにも公開します」
といえば、きっと許可してくれると思いますよ。

 
⑤物件リスク(違法建築・手抜き工事)
⑥老朽化リスク
このふたつは素人ではなかなかわからないので、
木造なら木造に詳しい、S造ならS造に詳しい
一級建築士に診断してもらうのがいいでしょう。
外観から見た構造、床下の状況、全体的な建屋や付帯設備の劣化状況、
簡単な外観検査・打音検査程度になってしまうとは思いますが、
プロの眼で確認してもらった方が安心です。

④⑤⑥は外注業者にお願いする形になりますが、
極力自分で探してくださいね。
ネットの探せばすぐに見つかります。
くれぐれも購入予定の不動産屋さんの紹介でないところで・・・。
理由は想像にお任せします。

これくらいの調査なら、一棟物件、区分所有物件、どちらでもできますよね。

 
⑥+α
リスクの記事では書きませんでしたが、ひとつ思い出したので追加です。
一棟物件に投資する場合ですが、
土地の境界が確定していることを確認してください。

ないのであれば 土地の境界確定は、売主さんにお願いしてください。
土地の境界が曖昧だと、あとで必ずご近所さんと揉めますからね。

もしも売主さんが嫌がるなら、買わない!
とはっきり言ってくださいね。

ただ、とても魅力的な物件なら、買主側も費用を一部(全部)負担するから
やってほしいと伝えて、絶対に確定するまでは購入しないように。
法務局の公図も、古いものは、実際と大きく異なることが多く,

あてになりませんからね。

 
⑦入居者リスク
事前に入居者の属性や保証人などをしっかりチェックするしかありません。
あと家賃保証会社もあります。
入居者さんに家賃保証会社への加入を条件として貸出す方法も有りだと思います。

既存の入居者を引き継ぐ場合もありますが、これもしっかり素性を確認してください。
区分所有物件の場合は、こっそりお隣さんに聞くこともありです。
まんじゅうでもいいいし、500円程度の商品券でもお渡しすれば
きっと事細かに教えてくれます。

一棟物件の場合は、空室があれば、その部屋に一晩泊ることを売主さんにお願いしたり、
車の中から観察するだけでも、既存入居者さんの属性は大体推測できますし、
夜になると貨物列車が頻繁に走るとか、飲み屋のカラオケが深夜までなんていう
ことも見抜くことができます。

もちろん既存の入居者さんに、まんじゅうという手もあります。
水の出が悪い、排水が流れない、上の階のひとがうるさい・・・etc
⑤⑥の調査込みで情報は取れます。

ただし、
区分所有物件の場合は、隣の部屋を買いたいと考えている
とお隣さんにお話してもいいと思いますが、
一棟物件の場合は、
「この物件を買いたいと思っている」
というのは避けて
「この物件に引っ越したいと思っている」
くらいにして
聞き込みをした方が、既存入居者さんにも、物件所有者(売主)さんにも、不動産屋さんにも
優しいと思います。

 
⑧不動産会社リスク
自分で確認するしかありません。
ド田舎だと難しいかもしれませんが、だいたいは街に何件かは
不動産屋さんがあるので、比較したり、あの不動産屋さんは?とか
聞き込みをしたりして情報を集め、自分で決める必要があります。

もちろんネットでの確認は必須です。

こちらも、経験ですかね。
大家さんを大切にする不動産屋さんか、自分の儲けだけが大事な不動産屋さんか
だんだんわかるようになってきますよ。

 
⑨金利変動リスク
こちらは、一棟物件でも、区分所有物件でも銀行から借金をする以上
つきまとうリスクですね。

いま、大きな経済の循環サイクルのなかのどこにいるのか?
を冷静に判断して、どれくらいの額を、どれくらいの金利で、
変動金利か固定金利かも考えて、
この先、どのくらいまで金利が上昇しても、返済に問題がないかを
しっかりシミュレーションする必要があります。

そのうえで、不動産投資を選ぶべきか
その他の投資先(株・債権・その他)に投資すべきかを
もう一度考えて投資のタイミングを見定めてほしいですね。

 

まとめですが、
・みんなが不動産投資をやって儲けている!
・老後を安泰にするためには不動産投資が一番!
などなど

広告の触れ込みが溢れていますが、一度足を踏み入れたら
なかなか抜け出せないのが不動産投資です。
一度買ってしまったら、株のようにすぐには売れません。
土地持ちの地主ではないサラリーマンが、不動産投資を始めるには
いま一度、先に述べたリスクヘッジをしっかり検討して
準備してから始めてほしいです。
準備をしていても、あとからあとから問題が起こるのが不動産投資ですからね。
 

 

 

 

億り人になった投資戦略を大公開(イントロ編)

分散投資(国際分散、銘柄分散、時間分散(長期積立投資))(戦略①)

配当金の再投資(複利効果を得る)(戦略②)

株価が買値の倍になったら半分売る(戦略③)


-不動産投資, 投資

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